next:asset | Ablauf der Projektentwicklung

Ablauf der Projektentwicklung

Der Ablauf einer Projektentwicklung stellt einen komplexen Vorgang mit typischen, immer wiederkehrenden Projektphasen dar. Um ein Projekt erfolgreich abzuschließen gilt es bereits vor Projektstart die vielfältigen Risiken zu eruieren, deren Auswirkungen zu prüfen und das insbesondere für die Betrachtung des Kostenrisikos.

Beachten Sie, je weiter Ihr Projekt fortgeschritten ist, desto weniger Einfluss haben Sie auf die Kosten. Daher bereitet next:asset in einem möglichst frühem Projekt-Stadium und auf Basis von Recherchen bzw. Analysen fundierte Entscheidungsvorlagen zur Umsetzbarkeit Ihres Projekt vor.

Phasen der Projektentwicklung

Unabhängig davon, ob es sich bei Ihnen um ein privat oder gewerblich initiiertes Projekt handelt, lassen sich folgende Phasen skizzieren und deren Umsetzung nicht unbedingt in einer zeitlichen Abfolge zu verstehen ist. Einzelne Phasen können überlappen, was insbesondere für die Projektvermarktung gilt, mit der bereits während der Konzeptionsphase begonnen werden kann.

Phase 1: Projektentinitiierung

Während dieser Phase steht im Fokus, auf Basis Ihres vorhandenen Faktors „Idee, Standort oder Kapital“ die notwendigen Voraussetzungen für Ihr Projekt zu schaffen. Dabei besteht die Leistung von next:asset darin, Ihre nicht vorhandenen Faktoren zu beschaffen bzw. Lösungen aufzuzeigen.

Ebenfalls beinhaltet diese Phase die Entwicklung einer Grobkonzeption Ihres Projektes, welche bei der Entscheidung zur Realisation hinzugezogen wird.

Dabei bedient sich next:asset je nach Bedarf zwei unterschiedlicher Ansätze zur Aufstellung einer einfachen Projektentwicklungsrechnung.

Frontdoor-Approach

Auf Basis der voraussichtlichen Kosten, ermittelt next:asset eine erforderliche Mindestmiete, die marktgerecht, d.h. realistisch am Markt erzielbar sein muss, da sonst die Vermarktung gefährdet ist und sich das Projekt als unwirtschaftlich erweist.

Backdoor-Approach

Bei diesem Ansatz werden auf Basis einer marktüblichen Miete die maximal möglichen Gesamtkosten ermittelt. Baukosten können in der Regel nicht wesentlich beeinflusst werden, daher ergibt sich letztlich daraus ein Maximalpreis-Gebot, für das in Aussicht genommene Grundstück. Dieser Ansatz liefert next:asset eine Verhandlungsbasis für die Grundstücks-Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer.

Bei der Aufstellung der Projektentwicklungsrechnungen vergleicht next:asset verschiedene Finanzierungsszenarien und spricht eine Empfehlung aus. Insbesondere der Anteil und die Konditionen der Fremdfinanzierung haben einen maßgeblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit Ihres Projekts.

Ein weiterer next:asset Leistungsaspekt während der Initiierungsphase stellt die mögliche Sicherung des in Frage kommenden Grundstücks dar, z. B. durch eine Kaufoption oder einen aufschiebend bedingten oder rückabzuwickelnden Kaufvertrag.

Phase 2: Projektkonzeption

Die Projektkonzeption beginnt, sobald Idee, Standort und Finanzierung in groben Zügen geklärt beziehungsweise aufgestellt sind. Für next:asset steht jetzt im Fokus, die Wirtschaftlich- und Realisierbarkeit des Objektes allen Beteiligten gegenüber nachzuweisen. Diese sind in der Regel Kapitalgeber und Investoren, künftige Nutzer aber auch ggf. die Öffentlichkeit.

Ein Nachweis wird von next:asset auf Basis von diversen Analysen erbracht, die in dieser Phase initiiert werden. Man bezeichnet diese auch als Feasibility oder Machbarkeitsstudien die aufzeigen, dass sich das Objekt auf Basis der Rahmenbedingungen wie Zeit, Kosten, Vorstellungen der Kapitalgeber und Nutzer realisieren lässt. Auch beinhalten die next:asset Analysen die Identifizierung möglichen Risiken, deren Bewertung sowie Entwicklung von Maßnahmen zur Gegensteuerung. Ein mögliches Ergebnis der next:asset Analyse kann auch die Empfehlung sein, ein solches Objekt nicht umzusetzen.

Marktanalyse

Die Marktanalyse der next:asset ermittelt die kurz- bzw. mittelfristige Angebots- und Nachfragesituation in den betroffenen Immobilien-Teilmärkten. Ziel ist es, dass next:asset eine Aussage darüber trifft, ob ausreichendes Potential aus rechtlicher, technischer, sozio-kultureller und ökonomischer Hinsicht für das Projekt besteht.

Eine integrierte Flächenanalyse gibt Aufschluss darüber, welche Nachfrage oder Angebote kurz- aber auch mittelfristig für die geplanten Flächen zu erzielen sind. Ebenfalls berücksichtigt die next:asset Analyse vorhandene als auch in Bau befindlichen Flächen sowie solche, die in naher Zukunft aus diversen Gründen wie zum Beispiel Alter nicht mehr zur Verfügung stehen.

Das Ergebnis ist eine Prognose von next:asset, welcher voraussichtliche Zeitraum für die vollständige Aufnahme der neu erstellten Flächen vom Markt gilt.

Standortanalyse

Die Standortanalyse der next:asset liefert eine möglichst objektive Stellungnahme über die aktuelle als auch zukünftige Qualität der Lage beziehungsweise des Standortes.

Bei der Bewertung berücksichtig next:asset die Faktoren wie Lage- und Standortqualität, die von wesentlicher Bedeutung für einen Immobilienstandort sind. next:asset unterscheidet dabei zwischen weichen Faktoren wie Image, Freizeit- und Wohnqualität beziehungsweise Bekanntheit aber auch harten Faktoren wie Infrastruktur, Erschließung, Branchen- oder Bevölkerungsmix und Topographieund bezieht die Bewertung des Baurechts mit ein.

Die Standortanalyse dient letztendliche auch als Entscheidungshilfe, falls sich mehrere Standorte anbieten.

Nutzungsanalyse

Im Fokus der next:asset Nutzungsanalyse steht die Definition der Anforderungen zukünftiger Nutzer an das Objekt. next:asset berücksichtigt dabei Aspekte wie Größenanforderungen und Beschaffenheit, Raumkonzepte aber auch Stellplätze, Bauqualität und -ausführung, mögliche Dienstleistungen sowie technische Einrichtungen und lokale Faktoren. Gemeint sind damit die Käufer- und Vermieterstrukturen, die die Grundrissgestaltung bedeutend beeinflussen können. Letztendlich besteht eine große Herausforderung darin, nicht nur den aktuellen Bedarf sondern auch künftige Bedarfsveränderungen in der Analyse zu berücksichtigen.

Wettbewerbsanalyse

In der Wettbewerbsanalyse fasst next:asset alle Ergebnisse der Markt-, Standort und Nutzungsanalyse zusammen und stellt die Positionierung des eigenen Objektes möglichen konkurrierenden Objekten gegenüber. Dazu identifiziert next:asset zunächst möglich Objekte, bewertet und bringt diese in eine Rangfolge. Im nächsten Schritt werden alle, einschließlich des eigenen Objektes einer Stärken-/Schwächen Analyse unterzogen mit dem möglichen Ergebnis einer Modifikation des eigenen Objektes. Je nach Bedarf oder Notwendigkeit wird next:asset während der gesamten Konzeptionsphase das Objekt modifizieren, um es somit optimal auf die zukünftigen Nutzer auszurichten beziehungsweise eine deutliche Abgrenzung zum Wettbewerb zu schaffen.

Risikoanalyse

Es liegt in der Natur von Projekten, dass sie aufgrund von unerwarteten Einflüssen eine Anzahl von Risiken bergen, die von next:asset identifiziert und bewertet werden.

  • Entwicklungsrisiko
    Ist das Objekt nicht nutzungs- und standortadäquat konzipiert, können später Probleme bei der Vermarktung auftreten.
  • Prognoserisiko
    Die Basis für ein Prognoserisiko bilden die vielfältigen Annahmen, die von der Wirklichkeit abweichen können.
  • Planungsrisiko
    Es besteht die Möglichkeit, dass während der Projektphase erkannt wird, dass sich das Objekt nicht wie beabsichtigt realisieren lässt und somit die bis dato getätigte Aufwendungen zur Initiierung verloren gehen.
  • Zeitrisiko
    Ein Zeitrisiko besteht zum Beispiel dann wenn ein gesetzter Zeitrahmen überschritten wird, der eine wirtschaftliche Objektvermarktung ermöglicht.
  • Genehmigungsrisiko
    Die gesamte Konzeption ist dann gefährdet, wenn das geplante Objekt nicht wie geplant genehmigt wird. Daher gilt eine frühzeitige und enge Einbindung der maßgeblichen öffentlichen Stellen.
  • Finanzierungsrisiko
    Dieses Risiko besteht wenn die notwendigen Kapitalmittel nicht aufgebracht werden, beziehungsweise sich diese im Projektverlauf als nicht ausreichend darstellen.
  • Kostenrisiko
    Eine mögliches Finanzierungs- und Kostenrisiko hängen eng zusammen. Insbesondere lange Projektlaufzeiten bergen das Risiko nicht alle Kosten präzise vorausplanen zu können. Aber auch Managementfehler während der Projektlaufzeit können zu Kostenüberschreitungen führen.
  • Boden- und Baugrundrisiko
    Altlasten, Kontaminationen oder ungünstige Baugrundverhältnisse die im Verlauf des Projektes festgestellt werden, können zu erheblichen Mehraufwendungen führen oder ein Projekt scheitern lassen. Zur Vermeidung sind sorgfältige Voruntersuchungen und entsprechende vertragliche Regelungen bei der Grundstückssicherung empfehlenswert.

Kostenanalyse

Während der Projektinitiierung hat next:asset bereits eine erste Projektentwicklungsrechnung erstellt und verschiedene Finanzierungsszenarien verglichen. Diese Beurteilung beziehungsweise der Wirtschaftlichkeits-Case des Projektes wird bei Kostenanalyse erneut aufgegriffen und in den Kontext der Gesamt-Analyse gestellt.

Phase 3: Umsetzung bzw. Projektmanagement

In dieser Phase startet die Realisierung Ihres Objektes.

Dazu geht das erfahrene next:asset Team aus Architekten und Bauingenieuren mehrstufig vor und setzt Schritt für Schritt Ihr Projekt um.

Planung und Vorbereitung

next:asset verfügt über vielfältige Kontakte zu versierten Baurechtlern, Notaren und Versicherungsspezialisten sowie in das Handwerk und stellt somit den erfolgreichen Abschluss Ihres Projektes sicher.

  • Eine Entwurfsplan wird vorgelegt
  • Kostenpläne werden erstellt und abgestimmt
  • Entscheidungsvorbereitung: Beauftragung einzelner Gewerke oder eines Generalsunternehmers
  • Organisation Fremd- und ggf. Eigenkapitalfinanzierung
  • Zeitpläne und Termine werden bestimmt
  • Qualitätsstands werden festgelegt

Bauphase

Das next:asset Team koordiniert sämtliche Gewerke und überwacht die Einhaltung des Projektplans, erstellt Baustellenprotokolle, führt Baubesprechungen durch und dokumentiert die Abwicklung der Baustelle. next:asset bietet in dieser Phase sämtlicher Leistungsinhalte aus dem Bereich Baumanagement an.

Bau-Controlling während der Bauphase

Es erfolgt ein regelmäßiges Berichtswesen an die Projektinitiatoren sowie kontinuierliche Überwachung der Zielerreichung und Leistungsdokumentation im Projekt durch das next:asset Team.

  • Kostenplan bzw. finanzwirtschaftliches Controlling
  • Terminplan
  • Qualität Standards
Phase 4: Projektvermarktung

Der Start der Projektvermarktung gestaltet sich flexibel und individuell. So ist in der Regeln nicht notwendig bis zur Fertigstellung des Objektes abzuwarten, um mit der Vermarktung zu starten. Bereits ab der Konzeptionsphase kann die aktive Vermarktung starten.

next:asset verfügt über umfangreiche Kontakte in den Markt beziehungsweise hat im Laufe der Jahre eine umfangreiche Datenbank an Kaufinteressenten aufgebaut. Dieses Potential macht next:asset zu einem starken Partner bei der Objektvermarktung.